​​​​​​Coronagevolgen voor huurovereenkomsten

tekst: mr. K.T.E. (Karin) Huisman

De gevolgen en impact van het coronavirus zijn voor ons allen voelbaar. De onzekerheid over veel van die gevolgen is groot. Zo ook over huurovereenkomsten. Ik heb inmiddels diverse vragen gekregen over coronamaatregelen en huur. Zo is gevraagd of de huur nog wel betaald moet worden nu de horecagelegenheid gesloten is op last van de overheid. Ook is mij vanuit een verhuurder gevraagd of hij mee moet werken aan huurprijsvermindering. In het onderstaande kort een antwoord op onder meer deze vragen.

Het feit dat de overheid de sluiting van een horecagelegenheid heeft opgelegd, maakt in beginsel niet dat geen huur meer betaald hoeft te worden. De sluiting is niet aan de verhuurder te wijten en deze hoeft derhalve de gevolgen van de sluiting niet voor zijn rekening en risico te nemen. Gelet op de bepalingen in de meeste huurovereenkomsten is van een gebrek aan het gehuurde evenmin sprake, zodat voor korting of vermindering van de huur (voor zover dat überhaupt toegestaan is) in beginsel geen grondslag bestaat. Dat geldt ook in veel gevallen voor een beroep op overmacht. Wellicht dat nog een beroep gedaan kan worden op onvoorziene omstandigheden. Maar het slagen van een dergelijk beroep is meer uitzondering dan regel ondanks dat het coronavirus en de gevolgen daarvan zich mogelijk wel kwalificeren als een situatie waarin naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst kan worden verwacht. Kort en goed: vooralsnog zal een huurder dus gewoon de huurpenningen moeten betalen.

Maar wat als de huurder dat niet doet en/of niet kan. De verhuurder is niet verplicht om mee te werken aan een huurprijsvermindering en de huurder is gehouden aan zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst te blijven voldoen. Als niet of niet volledig wordt betaald zou de verhuurder een beroep op de gestelde garanties kunnen doen en bijvoorbeeld de bankgarantie kunnen claimen.

Een andere verplichting van de huurder is het in gebruik nemen en houden van het gehuurde, wat in veel gevallen gesanctioneerd is met een boete. Als het gehuurde niet gebruikt kan worden op last van de overheid, kan de verhuurder ook niet stellen dat de huurder het gehuurde moet gebruiken. Indien de huurder zelf tot sluiting overgaat, zou dat anders kunnen zijn. Evenwel zijn de omstandigheden op dit moment dusdanig dat de kans aanzienlijk is dat een vrijwillige sluiting van het gehuurde niet tot schending van de exploitatieverplichting leidt.

De belangen van verhuurder en huurder kunnen lijnrecht tegenover elkaar staan. Het is - zeker in de huidige omstandigheden - in ieders belang om oplossingen te zoeken. Diverse organisaties hebben zowel huurders als verhuurders opgeroepen om in gesprek te gaan met elkaar. Dit hoeven geen definitieve oplossingen te zijn maar kunnen ook regelingen voor een korte termijn zijn. Denk aan het verminderen van de huur gedurende een bepaalde periode of het omzetten van een deel van de huur in een lening die op een later moment of gedurende de verdere looptijd van de huurovereenkomst kan worden terugbetaald. Dat geeft hopelijk in veel gevallen de huurder ruimte om deze coronacrisis door te komen en ook de verhuurder zekerheid. Let wel: leg deze afspraken schriftelijk vast om discussies hierover in de toekomst te voorkomen.

Tot slot: stay safe and healthy!

Indien u meer wilt weten over dit onderwerp, kunt u contact opnemen met Karin Huisman, huisman@brunet.nl of (024) 381 09 90.

Deze blog bevat algemene informatie en is met veel aandacht en zorgvuldigheid geschreven. Juridisch advies is echter altijd maatwerk. Wint u dus in een voorkomend geval altijd deskundig juridisch advies in.

Kunnen wij u helpen?

Velden met een (*) zijn verplicht

Om spam te voorkomen, vragen wij u onderstaande aan te vinken.